Nach § 28 WEG dient die Jahresabrechnung der Beschlussfassung über Nachschüsse oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse. Zusätzlich erstellt der Verwalter einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und dem wesentlichen Gemeinschaftsvermögen und stellt ihn jedem Eigentümer zur Verfügung.
Fachliche Grundlagen: WEG jahresabrechnung vermögensbericht
Jahresabrechnung folgt dem Kalenderjahr
Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über Nachschüsse oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse. Der Verwalter stellt dafür eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan mit Einnahmen und Ausgaben auf.
Beschluss und Rechenwerk trennen
Der Beschlussgegenstand sind Nachschüsse oder Vorschussanpassungen. Gesamt- und Einzelabrechnung liefern die Berechnung; sie sollten Plan, Ist, Verteilung und Abrechnungsspitze so darstellen, dass der Beschlussbetrag je Einheit nachvollziehbar ist.
Vermögensbericht ist eigenständig
§ 28 Abs. 4 WEG verlangt nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht mit Stand der vorgesehenen Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Er ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen.
Bank, Buchhaltung und offene Posten abstimmen
Bankbestände sind nicht dasselbe wie Ergebnis, Rücklage oder verfügbares Vermögen. Forderungen, Verbindlichkeiten, zweckgebundene Rücklagen und wesentliche Gegenstände werden aus abgestimmten Nebenbüchern hergeleitet.
Verteilerschlüssel je Kostenart prüfen
Für jede Kostenart gilt der gesetzliche, vereinbarte oder beschlossene Schlüssel. Ein Wechsel muss im Rechenwerk erkennbar sein; Differenzen zwischen Einzelabrechnungen und Gesamtsumme sind vor Versand zu klären.
Voraussetzungen und Abgrenzungen
- Alle Gemeinschaftskonten zum Stichtag mit Buchhaltung abstimmen.
- Einnahmen und Ausgaben vollständig mit Belegen und Zahlungsdatum erfassen.
- Sollvorschüsse, Istzahlungen und Rückstände je Einheit getrennt führen.
- Jede Kostenart mit dem gültigen Verteilerschlüssel abrechnen.
- Vermögensbericht unabhängig von der Abrechnungsspitze aus Rücklagen- und Vermögensnachweisen erstellen.
Entscheidungskontrolle
- Sind alle Bankkonten und Buchungssalden zum Jahresende abgestimmt und jede Differenz mit einem Bearbeitungsstatus versehen?
- Zeigt die Einzelabrechnung verständlich, wie aus Wirtschaftsplan, Istkosten, Verteilung und Vorschüssen der Beschlussbetrag entsteht?
- Sind Forderungen, Verbindlichkeiten, Rücklagen und wesentliche Vermögensgegenstände aus eigenen Nachweisen statt aus dem Bankstand abgeleitet?
- Bleiben Jahresabrechnung, Beschluss über Nachschüsse beziehungsweise Anpassungen und Vermögensbericht als drei unterschiedliche Funktionen erkennbar?
Schritt für Schritt vorgehen
- Schritt 1.Abrechnungsjahr schließen und Bank-, Kassen- sowie Buchungssalden abstimmen.
- Schritt 2.Beleglücken, ungeklärte Zahlungen und periodenfremde Vorgänge in einer Differenzliste klären.
- Schritt 3.Plan- und Istwerte je Kostenart sowie gültigen Verteilerschlüssel dokumentieren.
- Schritt 4.Einzelabrechnungen und Nachschuss-/Anpassungsbetrag je Einheit berechnen und kontrollieren.
- Schritt 5.Rücklagenstände, Forderungen, Verbindlichkeiten und wesentliches Gemeinschaftsvermögen für den Vermögensbericht zusammentragen.
- Schritt 6.Beschlussvorschläge auf die Beträge nach § 28 Abs. 2 WEG begrenzen und Abrechnung sowie Vermögensbericht getrennt bereitstellen.
Unterlagen und Arbeitspapiere
- Vollständige Kontoauszüge und Saldenabstimmung
- Buchungsjournal, Belege und Vertragsregister
- Wirtschaftsplan und Vorschussbeschlüsse
- Eigentümerkonten mit Soll/Ist/Rückstand
- Verteilerschlüssel und Änderungsbeschlüsse
- Gesamt- und Einzelabrechnungen
- Rücklagen- und Vermögensnachweise
| Prüfpunkt | Benötigter Nachweis | Ergebnis der Prüfung |
|---|---|---|
| Bank | Kontoauszug/Saldenbestätigung | Endbestand abgestimmt |
| Abrechnung | Journal, Belege, Wirtschaftsplan | Einnahmen/Ausgaben und Planabweichung erklärt |
| Eigentümerkonto | Soll- und Istliste | Rückstand/Guthaben und Beschlussbetrag getrennt |
| Rücklage | Rücklagenkonto/-entwicklung | Stand und Zweck nachgewiesen |
| Vermögen | Forderungs-, Verbindlichkeits-, Inventarliste | Wesentliches Gemeinschaftsvermögen vollständig |
Typische fachliche Fehler
- Bankendbestand als Jahresergebnis darstellen.
- Offene Forderungen oder Verbindlichkeiten im Vermögensbericht ausblenden.
- Beschluss über das gesamte Zahlenwerk formulieren, statt Nachschüsse/Vorschussanpassungen eindeutig zu beziffern.
- Rücklagenstand aus einer Sollrechnung statt aus abgestimmten Nachweisen ableiten.
- Vermögensbericht als bloße Anlage ohne Zustellung an jeden Eigentümer behandeln.
Fristen und Zeitbezug
- Jahresabrechnung und Vermögensbericht werden nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt; § 28 WEG nennt dafür keine starre Monatsfrist.
- Die Gemeinschaft sollte den internen Erstellungs-, Prüf- und Versandtermin beschließen oder organisatorisch festlegen, ohne ihn als gesetzliche Frist auszugeben.
- Offene Bank- und Belegdifferenzen vor Einladung zur Beschlussfassung klären; verbleibende Unsicherheiten ausdrücklich offenlegen.
Praxisbeispiel
Das Bankkonto weist am Jahresende einen hohen Saldo auf, enthält aber bereits zweckgebundene Rücklage und Zahlungen für eine noch offene Rechnung. Der Vermögensbericht trennt diese Positionen, statt den Kontostand als frei verfügbares Vermögen auszugeben.
In der Jahresabrechnung werden Plan und Ist je Kostenart verglichen. Die Einzelabrechnung zeigt den beschlossenen Vorschuss, die Verteilung und den daraus folgenden Nachschuss beziehungsweise Anpassungsbetrag für die Einheit.
Fachliche Grenze: Bei ungeklärter Vorjahresbuchhaltung, Verwalterwechsel oder erheblichen Differenzen sollte die Abrechnung vor Versendung fachkundig geprüft werden.
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Häufige Fragen
Worüber wird nach der Jahresabrechnung beschlossen?
§ 28 Abs. 2 WEG nennt die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse. Die Abrechnung dient diesem Beschluss als Rechenwerk.
Was muss in den Vermögensbericht?
Nach § 28 Abs. 4 WEG der Stand der vorgesehenen Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.
Ist der Vermögensbericht Teil der Jahresabrechnung?
Er hängt zeitlich und sachlich zusammen, ist aber eine eigenständige Unterlage mit eigener gesetzlicher Funktion und muss jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden.
Gibt es eine gesetzliche Erstellungsfrist von sechs Monaten?
§ 28 WEG nennt keine solche starre Monatsfrist. Interne Termine, Vereinbarungen und besondere Umstände sollten getrennt geprüft werden.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Für WEG-Jahresabrechnung und Vermögensbericht vorbereiten bilden die folgenden amtlichen Primärquellen den Ausgangspunkt. Maßgeblich ist die zum konkreten Steuerjahr, Beschluss oder Verwaltungsvorgang geltende Fassung; Arbeitspapiere ersetzen keine fachliche Einordnung.
- § 16 WEG – Nutzungen und KostenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
- § 18 WEG – Verwaltung und BenutzungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und VermögensberichtBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
Wichtiger Hinweis
Dieser Fachratgeber erläutert die dokumentarische Vorbereitung von WEG-Jahresabrechnung und Vermögensbericht vorbereiten. Er bietet allgemeine Information und Organisationshilfe, aber keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Lassen Sie steuerliche Einordnungen, strittige Beschlüsse, unklare Zuständigkeiten, erhebliche finanzielle Folgen und laufende Rechtsbehelfsfristen durch eine qualifizierte Steuer-, WEG- oder Rechtsberatung prüfen.
